Indledning

I takt med at detailhandlen forandrer sig, ser vi i Danmark — og især i hovedstadsområdet København — en stigende interesse for midlertidige butikker, også kaldet pop-up butikker. For aktører inden for udlejning og investering i erhvervslokaler åbner denne udvikling nye muligheder. I stedet for at kræve langvarige lejekontrakter kan detailhandlere eller iværksættere nu leje retail spaces midlertidigt, teste koncepter og reagere fleksibelt på sæsonudsving. Den fleksibilitet gør pop-up formatet attraktivt, særligt i et miljø med stor efterspørgsel på attraktive beliggenheder og relativt få permanente butikker ledige til leje.

For investorer, udlejere og platforme som Lokalebasen.dk kan pop-up tendenserne derfor betyde, at tomme lokaler — især i bymidten — kan blive værdifulde aktiver i stedet for omkostninger.

Markedsoversigt: Status for butikslokaler i Danmark (2024–2025)

Ifølge den seneste udgave af markedsindekset fra Ejendomstorvet.dk er udbuddet af ledige butikslokaler i hele landet fortsat højt — men der ses tegn på stabilisering. Ved starten af 2025 var samlet 641.500 m² butikslokaler udbudt — det højest registrerede niveau nogensinde.

Samtidig er tomgangen begyndt at falde igen. For hovedstadsområdet blev udbuddet i 2. kvartal 2025 målt til 3,2 % af det samlede butiksareal — et fald fra de 3,4 % nogle kvartaler tidligere.

Markedsanalytikere fra blandt andre CBRE forventer, at lejepriser for detailhandel på prime-high-street locations og shoppingcentre vil stige støt i 2025, efterspørgslen fortsætter, og ledigheden på attraktive retail spaces forbliver lav.

Samtidig rapporterer erhvervsmæglerfirmaer, at der er øget efterspørgsel på mindre butiksenheder — fleksible enheder som egnede pop-up shops — især i større byer, mens mindre byer stadig kæmper med tomgang.

Nøgletal / indikator	2025-status / bemærkning
Samlet udbud butikslokaler (m²)	ca. 641.500 m² — rekordhøjt
Tomgang i København	~ 3,2 % af butiksareal i 2. kvartal 2025
Forventet lejestigning i prime-områder	1.5–2.5 % stigning nævnt i prognoser for 2025
Efterspørgsel på mindre enheder / fleksible lejemål	Øget, især i bymidter / større byer

Nøgleindsigter og tendenser: Hvorfor pop-up butikker vinder frem

Fleksibilitet og lavere risiko for detailhandlere

Pop-up butikker gør det muligt for iværksættere og mindre brands at etablere sig fysisk uden at binde sig til årelange lejekontrakter. Dette reducerer initial investering og forpligtelse markant — ideelt for sæsonbaseret handel, test af nye koncepter eller brand-åbninger med lav risiko.

Øget efterspørgsel på centralt beliggende retail spaces

I storbyer som København er konkurrencen om højprofilerede gadeadresser eller high-street butikker intens. Permanent leje er dyr, men efterspørgslen fra brands — herunder internationale kæder — er stadig høj. Derfor søger mange fleksible løsninger: midlertidige lejemål, pop-up shops eller korttidscontrakter i attraktive områder.

Skift i detailhandel: fra udvalgsvare til oplevelse og omnichannel

Den detailhandel, der klarer sig, er i stigende grad oplevelsesbaseret, kombineret med online-handel (omnichannel) eller specialiserede koncepter. Ifølge en analyse af bymidten i København bruges mange butikker primært som “showrooms” frem for traditionel salg — med fokus på oplevelse, brand-image og klik-og-hent. Københavns Kommune Pop-up butikker passer godt til denne udvikling, da de fleksibelt kan tilpasses brandernes behov og ændringer i forbrugeres adfærd.

Markedsudfordring: tidligere tomme lokaler — nyt potentiale

De store udbudstal i starten af 2025 indikerer, at mange butikker lukkede eller flyttede, men med faldende tomgang og stigende efterspørgsel efter fleksible lejemål, bliver disse tomme lokaler en attraktiv mulighed for genudlejning. For udlejere og platforme er det en chance for at genaktiverer lokaler — måske som pop-up shops, showrooms eller hybrid-butik/oplevelsesrum.

Ekspertkommentar: Hvad betyder udviklingen for investorer, udlejere og ejendomsplatforme

For investorer og ejendomsbesiddere: Pop-up tendenser gør det muligt at omdanne tomme butikslokaler til indtægtsgivende aktiver, selv når markedet er usikkert. Korttidslejemål reducerer risikoen og tiltrækker nye segmenter som online-brands, sæsonbutikker og konceptuelle showrooms.
For udlejere: Pop-up formater kan hjælpe med at øge belægningsgraden i butikslokaler, især i gadeplan. Fleksible lejekontrakter og mindre enheder gør det lettere at udnytte lokaler, som ellers ville stå tomme i længere perioder.
For lejere/detailhandlere: Pop-up butikker gør det muligt at teste markeder, lancere nye produkter eller skabe midlertidige oplevelsesbutikker uden en stor økonomisk binding. For mange virksomheder fungerer det som et strategisk supplement til online-handel og brandaktiviteter.
For ejendomsplatforme: Digitale udlejningsplatforme — herunder fx Lokalebasen.dk — spiller en vigtig rolle, fordi de giver lejere let adgang til at finde ledige retail spaces, sammenligne områder og filtrere efter korttidslejemål, beliggenhed eller størrelse. Denne synlighed er afgørende for brands, der arbejder med midlertidige butikskoncepter.

Muligheder og strategiske overvejelser for København

Overvej at liste “små / fleksible retail spaces” separat — med målgruppe mindre kæder, iværksættere eller konceptbutikker i pop-up format.
Identificer og promover butikslokaler med central by-beliggenhed, gode adgangsforhold og kort varsel — særligt i områder med høj fodtrafik eller turiststrømme.
Overvej “pop-up + oplevelse / showroom” koncepter — kombination af butik, brand-oplevelse og events, som kan tiltrække opmærksomhed og skabe omsætning uden lang kontrakt.
Gør brug af dynamisk lejeprismodellering og fleksible kontrakter, så det er nemt for lejere at komme ind og ud — det sænker barrieren for at prøve retail i virkeligheden.

Konklusion

Pop-up butikker er mere end en trend — de er en naturlig reaktion på skiftende forbrugsvaner, digital detailhandel og et detailmarked med knaphed på ledige, attraktive retail spaces. I Danmark — og især i København — er markedet for butikslokaler under forandring: udbuddet toppede, men tomgangen falder, og efterspørgslen efter fleksible, mindre enheder stiger.

For ejendomsinvestorer, platforme og udlejere åbner dette en værdifuld mulighed: ledige butikker kan genaktiveres som pop-up shops eller midlertidige butikker, og give stabile indtægter med lav risiko. For lejer-segmenter som nichebrands, online-butikker eller iværksættere giver pop-up formatet en realistisk chance for fysisk tilstedeværelse.